激色猫小叮当 小区地下车位的权属与使用收益，归谁？最高法这么判！

☑ 裁判重点激色猫小叮当

地下车位未办理产权登记的，该怎样细目其包摄与使用收益，开发商是否有权要求物业工作公司给以返还?开发商投资栽培时下车库，可是相应的车位并未办理产权登记，开发商在房屋销售运转并未与业主商定地下车库的包摄或者使用，而是通过刚毅物业工作合同托福托福给物业公司进行料理和收取干系的用度。在开发商与小区业主并未商定地下车库的包摄或者使用，亦无法解说地下泊车场的栽培款项列入由业主分担的涉案小区的栽培本钱时，地下车位由开发商栽培、投资的，仍归开发商悉数。因地下车位在莫得计入容积率即并未占用涉案小区地盘的使用权，不宜认定地下车库已随案涉小区名堂地盘使用权的转让，一并升沉给整体业主悉数。物业工作合同到期后，开发商有权依据合同商定收回地下车位及相应的收益。

☑ 裁判晓示

中华东说念主民共和国最高手民法院

民 事 判 决 书

（2018）最高法民再263号

抗诉机关：中华东说念主民共和国最高手民梭巡院。

文告东说念主（一审被告、二审被上诉东说念主）:深圳市瑞征物业料理有限公司。住所地：广东省深圳市坪山新区。

法定代表东说念主:黄传国，该公司执行董事。

托福诉讼代理东说念主：张明广，该公司总司理。

托福诉讼代理东说念主：戚永刚，该公司副总司理。

被文告东说念主(一审原告、二审上诉东说念主）:深圳市元盛实业有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。

法定代表东说念主:王志俊，该公司董事长。

托福诉讼代理东说念主:练皎皎，广东圣天平讼师事务所讼师。

文告东说念主深圳市瑞征物业料理有限公司（以下简称瑞征公司）因与被文告东说念主深圳市元盛实业有限公司（以下简称元盛公司）物业工作合同纠纷一案，抵拒广东省高档东说念主民法院（2014）粤高法民一提字第30号民事判决，向梭巡机关恳求监督。最高手民梭巡院作出高检民监[2017]63号民事抗诉书，向本院冷落抗诉。本院作出（2018）最高法民抗4号民事裁定，提审本案。本院提审后，照章由审判员孙祥壮担任审判长，审判员张能宝、何波构成合议庭公开开庭审理了本案。最高手民梭巡院指派梭巡员周永刚出席庭审。瑞征公司托福诉讼代理东说念主见明广、戚永刚，元盛公司托福诉讼代理东说念主练皎皎到庭参预诉讼。本案现已审融会散。

2012年3月21日，元盛公司向一审法院拿告状讼，请求判令：1、瑞征公司立即向元盛公司交还位于好意思加广场面下车库的115个车位（以下简称案涉车位）;2、瑞征公司向元盛公司支付《好意思加广场物业托福料理合同》拆开后占用元盛公司案涉车位收取的泊车资东说念主民币3243000元（从2004年2月12日起暂计至2011年12月11日，按每个车位每天10元计，10×115×30×94个月=3243000元）；3、瑞征公司承担本案一说念诉讼用度。

广东省深圳市南山区东说念主民法院一审查明，元盛公司原名深圳发展银行房地产公司，1996年企业称呼变更为深圳市元盛实业公司，1998年企业称呼变更为深圳市元盛实业有限公司。

1995年11月25日，深圳市沙河实业总公司和深圳寰球花圃房地产发展有限公司（以下简称寰球花圃公司）与深圳市贪图国土局刚毅《深圳市地盘使用权出让合同书》，获得T308-5地块的使用权。1996年7月17日，寰球花圃公司与元盛公司刚毅《沙河“寰球花圃”4号地块住宅用地合营合同》，商定两边就寰球花圃名堂中的第4号地合营开发。1998年2月28日，寰球花圃公司与元盛公司刚毅《沙河“寰球花圃”4号地块住宅用地合营合同补充合同》，商定好意思加广场名堂产权分拨比例：寰球花圃公司占1%，元盛公司占99%。1999年12月23日，寰球花圃好意思加广场A、B、C、D、E栋获得栽培工程完竣验收文凭。2000年6月13日，寰球花圃公司向深圳市贪图国土局南山分局出具《情况诠释》，载明好意思加广场已托福使用，该物业的悉数产权属元盛公司悉数。

根据1999年深圳市公安交通料理局颁发的《深圳市天真车泊车场场面及格证》，好意思加广场泊车场结构为地下两层，面积为4679宽泛米，有用车位为266个。对于地下泊车场的产权包摄，元盛公司主见贪图的266个车位由元盛公司投资栽培，均未计入容积率，生意合同中也未商定泊车场的包摄，应为元盛公司悉数。瑞征公司则以为从房屋价钱构因素析，未计入容积率的小区寰球配套要领，其栽培本钱早已计入购房价款之中，且案涉小区泊车场负二层为东说念主防工程，车位应包摄整体业主。元盛公司提交了《栽培工程完竣测量讲述》、《深圳市房屋建筑面积查丈讲述》解说好意思加广场面下两层未计入容积率。深圳市贪图国土局1999年出具的好意思加广场《栽培工程完竣测量讲述》载明，好意思加广场A-E栋用大地积12034.3宽泛米，总建筑占大地积2658.47宽泛米，总建筑面积46771.25宽泛米，建筑容积率3.89，地下一层6678.87宽泛米，地下二层7237.67宽泛米不计入容积率。深圳市地籍测绘大队1999年出具的《深圳市房屋建筑面积查丈讲述》载明，A、B、C栋总建筑面积38339.36宽泛米，计入容积率的建筑面积24421.82宽泛米，不计入容积率的建筑面积13917.54宽泛米；D、E栋总建筑面积22349.43宽泛米，计入容积率的建筑面积22349.43宽泛米，不计入容积率的建筑面积为0宽泛米。元盛公司提交了《好意思加广场泊车场交通要领施工合同》等笔据解说地下泊车场系由其投资栽培，元盛公司提交了深圳市天真车泊车场场面及格证、车库平面图、地下泊车场营业证、税务登记、收费圭臬标价牌等解说好意思加广场面下车库由瑞征公司策动料理，收取车辆停放费，瑞征公司对上述笔据的竟然性均予认同。瑞征公司提交了《民防工程验收文凭》解说好意思加广场实建民防线下室面积2692宽泛米，平时用途为车库。元盛公司以为该文凭标明栽培单元是元盛公司，根据谁投资、谁收益的原则，地下车库东说念主防工程为元盛公司投资栽培，平时的使用和收益应归元盛公司悉数。

1999年1月30日，元盛公司（甲方）与瑞征公司（乙方）刚毅《好意思加广场物业托福料理合同》，商定甲方托福乙方对好意思加广场实行专科化、一体化的物业料理，托福料理期限从1999年2月12日起至2004年2月12日止；泊车场的收费圭臬按政府法例执行，从批准收费之日起收入全归乙方，用于补贴物业料理用度的不及；偏激他条目。2008年4月15日，深圳市南山区好意思加广场业主委员会（甲方）与瑞征公司（乙方）刚毅《好意思加广场物业托福料理合同》，商定甲方托福乙方对好意思加广场实行专科化、一体化的物业料理，托福料理期限从2008年5月1日起至2011年4月30日止;托福料理事项包括本物业贪图红线内属物业料理界限的市政公用要领（包括泊车场等）的维修、养护和料理及交通、车辆行驶及靠岸；泊车场的收费圭臬按政府法例执行，其收入用于补贴物业料理用度的不及；偏激他条目。2011年3月23日，深圳市南山区好意思加广场业主委员会（甲方）与瑞征公司（乙方）刚毅《好意思加广场物业托福料理合同》，合同商定的托福料理期限从2011年5月1日起至2016年4月30日止，其余内容同上。

2009年4月9日，元盛公司（甲方）与深圳市南山区好意思加广场业主委员会（乙方）刚毅《合同书》，商定甲方因资金艰巨无力支付好意思加广场的房屋公用要领专用基金，甲方将出售或始终出租好意思加广场面下泊车位，根据乙方保证小区租车位户合理使用的要求，先期出让30个车位，价钱由甲方自行合理拟定，甲方保证本次责罚车位的收入率先支付大修基金，乙方有权监督大修基金的支付情况，大修基金支付实现后，甲方有权自行责罚其余收入；若今后国度或深圳市关联地下泊车场的法律法例进行转变公布，则依照转变后的法律法例执行，如文献中界定甲方已责罚的地下泊车位为业主悉数，甲方应另行补交大修基金。庭审中，元盛公司提交了《好意思加广场车位租出合同》和《租出合同》，解说元盛公司早在案涉房产销售阶段已将106个车位始终出租给案涉小区业主，一次性收取房钱，车位使用年限等同于好意思加广场的产权年限；元盛公司与深圳市南山区好意思加广场业主委员会刚毅《合同书》后，又与案涉小区业主刚毅《租出合同》，将27个车位始终出租给案涉小区业主，租期为20年，20年以后有优先承租权。瑞征公司对上述笔据的竟然性认同，但以为深圳市南山区好意思加广场业主委员会在未召开业主大会、未公示的情况下与元盛公司刚毅合同，不可代表小区整体业主的见地，且元盛公司也未依约将出租车位和筹集的资金汇入专项基金账号；元盛公司始终出租的车位，业主每月只需向瑞征公司支付料理费50元，低于物价局毅力的泊车资圭臬。元盛公司以为瑞征公司收取50元料理费是基于物业料理收费，收取250元则是基于对泊车位的使用收益权；瑞征公司则以为收取250元是基于物业料理收取，相宜物业料理合同的商定和政府谀媚价，收取50元则是根据元盛公司的要求收取，因车位的房钱已由开发商一次性收取。

一审法院以为，《中华东说念主民共和国物权法》第七十四条法例：“建筑区画内，贪图用于停放汽车的车位、车库应当率先餍足业主的需要。建筑区画内，贪图用于停放汽车的车位、车库的包摄，由当事东说念主通过出售、附赠或者出租等景色商定。”本案中，元盛公司为案涉小区的开发商与案涉小区业主并未商定案涉小区地下泊车场的包摄；地下泊车场虽由元盛公司投资栽培，但元盛公司亦无法解说地下泊车场的栽培款项未列入由业主分担的案涉小区的栽培本钱；而现行的法律、法例也未法例未计入容积率的区域，性爱录像带悉数权属于开发商。元盛公司在本案中所举的笔据不及以解说元盛公司享有对案涉小区地下泊车位的悉数权。案涉小区的地下泊车场作为案涉小区的伏击寰球配套要领，应当率先餍足业主的需要，瑞征公司依据与元盛公司刚毅的前期物业料理合同以及与案涉小区业主委员会刚毅的《好意思加广场物业托福料理合同》，依约诓骗物业料理权限，亦并未侵害地下泊车场悉数权东说念主的悉数权。根据《物业料理条例》第三十四条“一个物业料理区域由一个物业工作企业实施物业料理”的法例，地下泊车场作为案涉小区的伏击寰球配套要领，应由案涉小区业主委员会托福的物业料理公司来合股进行物业料理。至于元盛公司要求瑞征公司按每个车位每天10元返还泊车资，元盛公司既无法解说其悉数权，该联想景色也无事实依据。经一审法院释明，元盛公司明确暗示不变更诉讼请求，故一审法院仅对元盛公司的诉讼请求作出判决。综上，该院于2012年9月20日作出（2012）深南法民三初字第201号民事判决：驳回元盛公司的一说念诉讼请求。一审案件受理费32744元，由元盛公司承担。

元盛公司抵拒，向广东省深圳市中级东说念主民法院拿起上诉。

广东省深圳市中级东说念主民法院对一审法院查明的事实给以阐明。该院二审以为，本案中元盛公司告状要求瑞征公司返还案涉车位及瑞征公司在两边物业托福料理合同拆开后就上述车位所收取的泊车资，本案应界定为车位纠纷案件，一审将本案界定为物业工作合同纠纷案件，界定不妥，二审给以纠正。本案二审的争议焦点为元盛公司对案涉车位是否享有悉数权，元盛公司要求瑞征公司返还车位并支付上述车位泊车资的请求能否相沿。

《中华东说念主民共和国物权法》第七十四条法例，建筑区画内，贪图用于停放汽车的车位、车库应当率先餍足业主的需要。建筑区画内，贪图用于停放汽车的车位、车库的包摄，由当事东说念主通过出售、附赠或者出租等景色商定。《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款法例，房地产初度转让合同对泊车场、告白权益莫得极端商定的，泊车场、告白权益随房地产同期升沉；有极端商定的，经房地产登记机关运转登记，由登记的职权东说念主领有。《深圳经济特区房地产转让条例》自1993年10月1日起执行，该条例第十三条第二款与《中华东说念主民共和国物权法》第七十四条的法例并不突破，应作为为处理本案的法律依据。由于案涉车位均位于地下泊车场，元盛公司与业主在房产预售合同中对地下泊车场的权益莫得作出极端商定，按照《深圳经济特区房地产转让条例》的上述法例，地下泊车场的权益依然随房地产同期升沉，地下泊车场应当归小区业主共有。案涉小区地下泊车场归小区业主共有，元盛公司将地下泊车场部分车位始终出租给部分业主，并未经过悉数权东说念主的同意，元盛公司不不错其未经业主同意出租车位的举止解说其对地下泊车场享有悉数权，一审法院认定元盛公司未能解说其对案涉小区地下泊车场享有悉数权认定正确。因此元盛公司要求瑞征公司返还案涉车位及瑞征公司在两边物业托福料理合同拆开后就上述车位所收取的泊车资，穷乏法律依据。综上，一审法院认定事实明晰，适用法律正确，照章应予保管。该院于2013年5月20日作出（2012）深中法房终字第3158号民事判决：驳回上诉，保管原判。一审案件受理费32744元、二审案件受理费50元，由元盛公司承担。

元盛公司抵拒，向广东省高档东说念主民法院恳求再审，该院于2013年11月19日作出（2014)粤高法民一申字第869号民事裁定，提审本案。

广东省高档东说念主民法院再审查明的事实与二审法院查明的一致。另查明：再审技艺，元盛公司向法院提交了从深圳市贪图和国土资源委员会档案室复印来的《分栋分户编制诠释书》、《分栋汇总表》及《分户汇总表》等笔据材料，瑞征公司对元盛公司提交的上述笔据材料的竟然性给以阐明，但不阐明其关联性。

广东省高档东说念主民法院再审以为，根据两边当事东说念主的诉辩见地，本案争议的焦点问题主若是：一是本案纠纷的性质到底是物业工作合同纠纷如故车位纠纷；二是瑞征公司应否返还案涉车位偏激房钱收入。

对于本案纠纷的性质到底是物业工作合同纠纷如故车位纠纷的问题。元盛公司请求瑞征公司于托福合同期限届满之后退回案涉车位偏激收益，瑞征公司亦承认案涉车位不属于瑞征公司悉数。本案两边当事东说念主之间并无车位悉数权争议，属于物业工作合同纠纷，二审判决将本案定性为车位纠纷，属于定性伪善，给以纠正。由于元盛公司的诉讼请求并未触及到车位确权，而是根据两边刚毅的《好意思加广场物业托福料理合同》拿起本案诉讼，瑞征公司主见元盛公司应当向案涉小区业主委员会主见悉数权，追加业主委员会作为第三东说念主参预诉讼，莫得事实与法律依据。

1999年1月30日，元盛公司与瑞征公司刚毅的《好意思加广场物业托福料理合同》于2004年2月12日到期，该托福合同期满后，瑞征公司应当退回元盛公司托福给其料理的案涉车位。该托福合同商定，泊车场的收费圭臬按政府法例执行，从批准收费之日起收入全归瑞征公司，另类图片五月激情用于补贴物业料理用度的不及，但该托福合同期满后，元盛公司不再是案涉楼盘物业料理的托福东说念主，元盛公司依然莫得补贴瑞征公司物业料理用度不及的义务。因此，瑞征公司应当将该托福合同期满后所收取的案涉车位的房钱收益返还给元盛公司。元盛公司按照深圳市的干系法例请求瑞征公司返还每个车位每月200元的房钱收益（依然从每个车位每月250元的房钱收益中扣除瑞征公司应当收取的每个车位每月50元的物业料理费，瑞征公司实质应当返还元盛公司每个车位每月200元的房钱收益），该请求数额比按每个车位每天10元联想（300元每月）的请求数额要少，该请求数额的调遣合理正当。要而论之，二审判决认定事实与适用法律伪善，元盛公司的再审主见有理，给以相沿。广东省高档东说念主民法院于2014年11月18日作出（2014）粤高法民一提字第30号民事判决：1、撤销广东省深圳市中级东说念主民法院（2012）深中法房终字第3158号民事判决；2、撤销广东省深圳市南山区东说念主民法院（2012）深南法民三初字第201号民事判决；3、瑞征公司于判决奏效之日起旬日内交还位于好意思加广场面下车库的115个案涉车位给元盛公司；4、瑞征公司于判决奏效之日起旬日内返还位于好意思加广场面下车库的115个案涉车位的房钱收益给元盛公司（从2004年2月13日起按每个车位200元联想至案涉车位实质交还之日止）。一审案件受理费32744元，二审案件受理费50元，由瑞征公司承担。

瑞征公司抵拒上述判决，向梭巡机关恳求监督。

最高手民梭巡院抗诉以为，广东省高档东说念主民法院（2014)粤高法民一提字第30号民事判决适用法律确有伪善。原理如下：（一）案涉车位的悉数权归整体业主悉数，元盛公司无权要求瑞征公司退回案涉车位。本案中元盛公司在与涉诉小区业主刚毅房地产预售合同之时并未对地下泊车库的权益进行极端商定。地下泊车库的权益已随房地产同期升沉，即案涉车位应属于整体业主共有。广东省深圳市中级东说念主民法院（2016)粤03民终3713号民事判决对此也作出了认定，且该判决已发生法律效能。（二）瑞征公司有权收取案涉车位的房钱。根据《中华东说念主民共和国物权法》及关联法律法例，业主委员会系由业主选举产生，是代表业主利益的组织，其有权依据法定要津与物业工作企业刚毅物业料理合同。本案中，深圳市南山区好意思加广场业主委员会先后于2008年4月和2011年3月与瑞征公司刚毅了《好意思加广场物业托福料理合同》。因此，瑞征公司收取案涉车位的房钱，依据的是与深圳市南山区好意思加广场业主委员会之间的托福料理合同，该合同正当有用；而元盛公司并非案涉车位的悉数权东说念主，无权要求瑞征公司返还收取的案涉车位房钱。

瑞征公司同意梭巡机关抗诉见地，并冷落补充见地：（一）原判决对法律事实不进行审查，以已失去法律效能的《好意思加广场物业托福料理合同》为依据属于认定事实伪善。（二）原判决认定本案属于物业工作合同纠纷，否决案涉车位纠纷的判决原理伪善。（三）根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款：“房地产初度转让合同对泊车场、告白权益莫得极端商定的，泊车场、告白权益随房地产同期升沉；有极端商定的，经房地产登记机关运转登记，由登记的职权东说念主领有”的法例，案涉地下泊车场的权益依然随房地产同期升沉，应当归小区整体业主共有。而瑞征公司现袭取案涉小区业主的托福提供物业工作，与元盛公司莫得任何民事职权关系，不存在向其交还案涉地下泊车场及收益。综上，原判决效率伪善，请求照章撤销原判决，改判驳回元盛公司的一说念诉讼请求，由元盛公司承担悉数诉讼用度。

元盛公司答辩称，（一）梭巡机关的抗诉原理不栽培。瑞征公司玷污了不同的法律关系，本案两边当事东说念主之间并非车位悉数权争议，元盛公司请求瑞征公司于托福合同期限届满之后退回案涉车位及权益，属于物业工作合同纠纷。（二）广东省深圳市中级东说念主民法院作出的（2016)粤03民终3713号民事判决并未判决好意思加广场的地下车位的悉数权属。而按照干系法律的法例，案涉车位应当归开发商悉数即元盛公司悉数。综上，原判决认定事实明晰，适用法律正确，应予保管。

本院再审中，两边当事东说念主对原审查明的事实均无异议，故本院对原审查明的事实给以阐明。本院再审另查明，2015年，深圳市南山区好意思加广场业主委员会因案涉车位的权属以及收益，与元盛公司、瑞征公司产生车位纠纷并诉至法院，请求元盛公司立即交还案涉115个车位及房钱收益给好意思加广场业主委员会。广东省深圳市中级东说念主民法院于2016年5月29日作出（2016)粤03民终3713号民事判决，在本院以为中认定案涉车位应包摄整体业主，但因深圳市南山区好意思加广场业主委员会作为涉诉小区的业主委员会，并非涉诉小区地下车库泊车位的悉数权东说念主，故其要求返还案涉车位及房钱收益穷乏事实依据，判决驳回深圳市南山区好意思加广场业主委员会一说念的诉讼请求。

在庭审经过中，法庭要求瑞征公司庭后提交案涉115个车位的权属性质和产权登记手续。瑞征公司提交《好意思加广场面下车库泊车位情况表》的书面诠释：车位总和249个，私家车位163个，临时车位86个；分为负一、二层，负一层车位107个，其中私家车位103个，临时车位4个，负二层车位142个，其中私家车位60个，临时车位82个。因上述车位的情况诠释，瑞征公司未提交其他笔据给以解说，元盛公司质证不予认同，也与原审庭审中经过两边质证认同的深圳市公安交通料理局顺序处建审科出具的《深圳市天真车泊车场（库）场面及格证》和《好意思加广场面基层完竣图和车库车位平面图》中阐明好意思加广场的地下泊车场有用车位266个车位的数字不一致，故本院不予采信。依据《好意思加广场面基层完竣图和车库车位平面图》显现地下一层车位120个，地下二层车位146个。而案涉115个地下泊车位分属于地下一层、地下二层，地下二层属于民防工程。经两边当事东说念主阐明，一致认同案涉车位均未办理产权登记手续，其中位于地下一层的车位有15个，地下二层的车位有100个。

元盛公司在庭审中提交了四份新笔据，该四份新笔据均是深圳市民防委员会办公室出具：《见告》（1997.11.25）、《深圳市民防工程栽培见地考虑单》（1997.12.4）、《好意思加广场东说念主防施工图见地》（1998.2.27）、《好意思加广场民防工程验收文凭》（1999.6.18）用于解说负二层的东说念主防工程是元盛公司投资栽培，经过干系机构认同贪图用于车位停放。瑞征公司对四份新笔据的竟然性给以认同，但以为与车位的包摄莫得宠必研究。本院将对此聚拢本案事实加以论证。

本院再审以为，聚拢梭巡机关的抗诉见地、当事东说念主的文告及答辩原理和本案已查明的事实，本案的争议焦点为：元盛公司是否有权要求瑞征公司叮咛115个车位及依然收取的案涉泊车位的房钱收益以及主要依据。具体分析如下：

第一，对于本案的案由。本案中，元盛公司与瑞征公司于1999年1月30日刚毅的《好意思加广场物业托福料理合同》，商定元盛公司托福瑞征公司对好意思加广场实行物业料理，合同期限为五年，自1999年2月12日起至2004年2月12日止。上述合同商定元盛公司追究地下泊车场《泊车场许可证》的呈文手续和申办用度，而收取的泊车资全归瑞征公司用于补贴物业料理用度的不及。瑞征公司认同案涉车位不属于其悉数。因《好意思加广场物业托福料理合同》期满，元盛公司依据该合同商定请求瑞征公司退回案涉车位及收取的车位房钱收益，故原判决认定本案系物业工作合同纠纷，并无不妥。

第二，案涉115个地下泊车位分属于地下一层、地下二层，其中100个泊车位位于地下二层。对于元盛公司应否享有地下一层车位收益。原审查明，依据深圳市贪图国土局1999年出具的好意思加广场《栽培工程完竣测量讲述》载明，好意思加广场A-E栋用大地积12034.3宽泛米，总建筑占大地积2658.47宽泛米，总建筑面积46771.25宽泛米，建筑容积率3.89，地下一层6678.87宽泛米，地下二层7237.67宽泛米，不计入容积率。案涉地下泊车场莫得计入容积率即并未占用案涉小区地盘的使用权。元盛公司在原审中提交了深圳市贪图和国土资源委员会档案室复印来的《分栋分户编制诠释书》、《分栋汇总表》及《分户汇总表》和深圳市贪图国土局出具的《栽培工程完竣测量讲述》中《房屋建筑面积分套（单元）汇总表》等笔据，解说各户房屋的分担公用面积不包括地下一、二层的建筑面积即案涉地下一、二层的建筑面积莫得作为公摊面积销售给业主。瑞征公司天然对上述笔据的竟然性给以阐明、不认同关联性，但未冷落相背笔据。因此，案涉地下泊车场也未计入公用建筑面积及作为分担公用面积销售给业主，现也莫得笔据证实地下泊车场的本钱以其他景色实质计入业主的购房款中即案涉地下泊车场开发本钱并未相应分担到各个商品房的出售价钱之中。

第三，对于元盛公司应否享有地下二层车位收益。根据元盛公司在原审中提交的好意思加广场（包括地下泊车场）所占用地盘征地的干系批准文献及出让合同、好意思加广场从贪图审批到栽培施工、完竣验收的干系文献、情况诠释、广东省深圳市民防委员会出具的《深圳市民防工程栽培见地考虑单》和《民防工程验收文凭》、好意思加广场泊车场交通要领施工工程合同书、好意思加广场泊车场自动料理系统及门禁“一卡通”斥地供应装配合同、好意思加广场收费亭工程施工合同等笔据，粗略证实元盛公司作为好意思加广场的开发商即栽培单元，好意思加广场包括案涉地下泊车场系其投资和栽培。地下二层属于民防工程，战时作为一般城市住户笼罩所，平时可作为泊车场。根据《中华东说念主民共和国东说念主民防空法》第五条第二款：“国度荧惑、相沿企业行状组织、社会团体和个东说念主，通过多种阶梯，投资进行东说念主民防空工程栽培；东说念主民防空工程平时由投资者使用料理，收益归投资者悉数”的法例，元盛公司作为该工程的投资者享有干系的收益，即对案涉车位中位于地下二层的100个泊车位享有收益。

本案中，元盛公司提交了《深圳市房地产生意合同》、《好意思加广场车位租出合同》等笔据用于解说，在案涉房产销售阶段元盛公司已将好意思加广场面下泊车场的部分车位始终出租给案涉小区业主，并收取房钱。本院以为，元盛公司与业主在刚毅《深圳市房地产生意合同》中虽未对泊车位进行商定，但元盛公司在房屋开发销售时与部分的业主不时刚毅了一百多份《好意思加广场车位租出合同》，商定通过租出70年的景色将部分车位转让给业主使用。因此，元盛公司作为好意思加广场面下泊车场的栽培者，在商品房运转销售时，通过另行刚毅车位租出合同的景色对泊车场的权益进行了明确商定，故不适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的法例。广东省深圳市中级东说念主民法院（2016)粤03民终3713号民事判决依据上述法例，认定案涉车位归整体业主的前提不可栽培。

另，2009年4月9日，元盛公司（甲方）与好意思加广场业主委员会（乙方）刚毅《合同书》，商定甲方因资金艰巨无力支付好意思加广场的房屋公用要领专用基金，甲方将出售或始终出租好意思加广场面下泊车位，根据乙方保证小区租车位户合理使用的要求，先期出让30个车位，价钱由甲方自行合理拟定，甲方保证本次责罚车位的收入率先支付大修基金，乙方有权监督大修基金的支付情况，大修基金支付实现后，甲方有权自行责罚其余收入。依据上述合同，元盛公司又与业主刚毅《租出合同》，将27个车位始终出租给案涉小区业主，租期为20年，20年以后有优先承租权，并要求瑞征公司配合办理泊车的手续。上述事实，也标明深圳市南山区好意思加广场业主委员会、瑞征公司和部分业主对元盛公司将其领有的车位出租不抓异议。

综上，因案涉地下泊车场既莫得计入容积率即并未占用案涉小区地盘的使用权，现瑞征公司也未提交笔据解说案涉地下泊车场开发本钱已相应分担到各个商品房的出售价钱之中，因此不宜认定案涉车位已随好意思加广场名堂悉数权的转让，一并升沉给整体业主。梭巡机关的该抗诉见地，不予选拔。因并无事实和法律依据解说业主或者业主委员会有责罚车位的职权，故瑞征公司对于其与业主之间刚毅新的托福合同而占有案涉车位的主见不可栽培。

第四，对于瑞征公司应否退回车位以及相应收益。因瑞征公司与元盛公司之间的托福合同期满后，两边当事东说念主并未就托福事宜再行刚毅干系合同，故瑞征公司不再是案涉泊车位料理托福东说念主。依据《中华东说念主民共和国合同法》第八条第一款法例：“照章栽培的合同，对当事东说念主具有拘谨力。当事东说念主应当按照商定履行我方的义务，不得私自变更或者祛除合同”以及《好意思加广场物业托福料理合同》第六条商定：“本合同拆开时，乙方（瑞征公司）必须向甲方（元盛公司）叮咛原托福料理的一说念物业偏激种种档案、财务等贵寓；叮咛本物业的寰球财产包括用料理费、寰球收入积贮造成的财富；对本物业的管愉快务情状进行财务审计，甲方（元盛公司）有权指定专科审计机构”，瑞征公司应当依照商定退回元盛公司托福给其料理的案涉车位。该托福合同还商定，泊车场的收费圭臬按政府法例执行，从批准收费之日起收入全归瑞征公司，用于补贴物业料理用度的不及，但该托福合同期满后，元盛公司依然莫得补贴瑞征公司物业料理用度不及的义务。因此，瑞征公司在该托福合同期满后连吸收取案涉车位的房钱收益莫得正当依据，瑞征公司亦当将该托福合同期满后所收取的案涉车位的房钱收益返还给元盛公司。

要而论之，原判决认定事实明晰，适用法律正确，判决效率亦无不妥，应予保管。梭巡机关的抗诉原理，不予选拔。依照《中华东说念主民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项以及《最高手民法院对于适用 <中华东说念主民共和国民事诉讼法> 的解释》第四百零七条第一款之法例，判决如下：

保管广东省高档东说念主民法院（2014）粤高法民一提字第30号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长　　孙祥壮

审判员　　张能宝

审判员　　何　波

二〇一九年九月十八日

布告员　　牛　奕

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